Michael Stegemann Sie besitzen ein eigenes Haus mit Garten. Ihr Nachbar wohnt nebenan und möchte nun das gemeinsame Grundstück aufteilen. In der Teilungserklärung steht sogar, dass Sie dabei mitwirken müssen. Aber sind Sie wirklich dazu verpflichtet?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 25. September 2026 (Az. V ZR 214/25) eine wichtige Frage für Hauseigentümer geklärt. Eine Verpflichtung zur Grundstücksteilung lässt sich nicht ohne Weiteres aus der Teilungserklärung ableiten.
Zwei Einfamilienhäuser, aber nur ein Grundstück
Auf den ersten Blick erscheint die Situation unkompliziert: Zwei Eigentümer wohnen in zwei freistehenden Einfamilienhäusern. Jeder nutzt sein eigenes Haus und seinen eigenen Bereich des Grundstücks.
Rechtlich kann die Situation allerdings anders aussehen. Denn nicht jedes Einfamilienhaus steht auf einem eigenständigen Grundstück. Manchmal gehören mehrere Häuser zu einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass die einzelnen Häuser zwar jeweils einem Eigentümer zugeordnet sind, das Grundstück aber weiterhin gemeinschaftliches Eigentum ist.
Genau um eine solche Konstellation ging es in dem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof.
Das Grundstück war bereits 1996 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. In der damaligen Teilungserklärung war vorgesehen, dass die Eigentümer auf Verlangen eines anderen Eigentümers an einer späteren Grundstücksteilung mitwirken müssen.
Einer der Eigentümer wollte diese Regelung nun durchsetzen.
Er verlangte von seinem Nachbarn die Zustimmung zu einer Baulast, die für die geplante Teilung benötigt wurde. Eine Baulast ist eine gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommene Verpflichtung, beispielsweise zur Sicherung einer Zufahrt.
Außerdem sollte sich der Nachbar an den bereits entstandenen Kosten beteiligen.
Der Nachbar verweigerte seine Zustimmung. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.
Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?
Ein Wohnungseigentümer kann seinen Nachbarn nicht allein aufgrund einer entsprechenden Klausel in der Gemeinschaftsordnung zur Aufteilung des gemeinsamen Grundstücks verpflichten.
Der BGH begründet dies damit, dass die Gemeinschaftsordnung nicht beliebig Verpflichtungen für die Eigentümer begründen kann.
Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt vor allem, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer innerhalb ihrer Gemeinschaft haben. Die vollständige Aufteilung des Grundstücks in selbstständige Grundstücke geht jedoch darüber hinaus.
Eine solche Aufteilung wird als Realteilung bezeichnet. Sie führt dazu, dass aus dem bisherigen gemeinsamen Grundstück mehrere rechtlich eigenständige Grundstücke entstehen können.
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich vor, dass ein einzelner Wohnungseigentümer nicht die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann.
Diese gesetzliche Regelung lässt sich nicht dadurch umgehen, dass bereits in der Gemeinschaftsordnung eine spätere Grundstücksteilung vorgesehen wird.
Das gilt auch dann, wenn lediglich zwei Eigentümer beteiligt sind und beide jeweils ein eigenes Einfamilienhaus bewohnen.
Was bedeutet das Urteil für Sie als Eigentümer?
Ihr Nachbar möchte das gemeinsame Grundstück teilen
Wenn Ihr Nachbar eine Grundstücksteilung verlangt, müssen Sie diesem Wunsch nicht automatisch nachkommen.
Auch eine entsprechende Klausel in der Teilungserklärung bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie zur Mitwirkung verpflichtet sind.
Das gilt insbesondere, wenn Sie das Haus erst später erworben haben und sich Ihr Nachbar allein auf die Gemeinschaftsordnung beruft.
Sie sollten deshalb zunächst prüfen lassen, auf welcher Grundlage die verlangte Zustimmung beruhen soll.
Sie haben ein freistehendes Einfamilienhaus gekauft
Viele Käufer gehen davon aus, dass sie mit einem freistehenden Haus auch ein eigenständiges Grundstück erwerben.
Das muss jedoch nicht stimmen.
Auch ein vollständig getrenntes Einfamilienhaus kann rechtlich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Ob dies bei Ihrer Immobilie der Fall ist, ergibt sich insbesondere aus dem Grundbuch, der Teilungserklärung und Ihrem Kaufvertrag.
Diese Unterscheidung kann wichtig werden, wenn es später Streit über die Nutzung des Grundstücks, notwendige Zufahrten oder eine geplante Grundstücksteilung gibt.
Im Kaufvertrag steht eine Verpflichtung zur Grundstücksteilung
Hier ist besondere Vorsicht geboten.
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass eine Verpflichtung zur späteren Grundstücksteilung grundsätzlich im Kaufvertrag vereinbart werden kann.
Ein Käufer kann sich also vertraglich verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt an einer solchen Teilung mitzuwirken.
Auch eine Vereinbarung, durch die andere Wohnungseigentümer einen eigenen Anspruch erhalten, kann grundsätzlich zulässig sein.
Der entscheidende Unterschied liegt deshalb zwischen einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung und einer wirksamen vertraglichen Verpflichtung.
Wer sich persönlich im Kaufvertrag verpflichtet hat, kann sich nicht ohne Weiteres auf die Unwirksamkeit einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung berufen.
Muss ich mich an den Kosten der Grundstücksteilung beteiligen?
Eine Grundstücksteilung kann erhebliche Kosten verursachen.
Dazu gehören beispielsweise Vermessungskosten und Kosten für notwendige rechtliche Sicherungen.
Im entschiedenen Fall verlangte der Kläger von seinem Nachbarn auch die Erstattung der Hälfte der bereits entstandenen Teilungskosten.
Diese Forderung konnte er jedoch nicht erfolgreich auf die betreffende Regelung der Gemeinschaftsordnung stützen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass bei einer Grundstücksteilung grundsätzlich nur derjenige die Kosten tragen muss, der die Teilung verlangt.
Ob eine Kostenbeteiligung geschuldet ist, hängt von den jeweiligen Vereinbarungen und den rechtlichen Umständen ab.
Was sollten Sie bei einem Streit über die Grundstücksteilung tun?
Wenn Ihr Nachbar Ihre Zustimmung verlangt, sollten Sie nicht vorschnell unterschreiben oder sich zur Kostenübernahme verpflichten.
Zunächst sollte geklärt werden, ob überhaupt Wohnungseigentum besteht und welche Vereinbarungen für Ihre Immobilie gelten.
Besonders wichtig sind dabei drei Unterlagen:
- Der Grundbuchauszug: Er zeigt, wie die Eigentumsverhältnisse rechtlich ausgestaltet sind.
- Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Sie enthält die Regelungen über das gemeinschaftliche Eigentum.
- Der notarielle Kaufvertrag: Er kann zusätzliche Verpflichtungen enthalten, die sich nicht allein aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.
Auch wenn Sie selbst eine Grundstücksteilung anstreben, sollten Sie vor der Beauftragung einer Vermessung oder anderer kostenpflichtiger Maßnahmen prüfen, ob die übrigen Eigentümer zur Mitwirkung verpflichtet sind.
Fazit: Die Teilungserklärung allein reicht nicht immer aus
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine Verpflichtung zur späteren Grundstücksteilung nicht allein über die Gemeinschaftsordnung verbindlich gegenüber späteren Erwerbern begründet werden kann.
Das gilt auch bei zwei freistehenden Einfamilienhäusern auf einem gemeinsamen Grundstück.
Eine wirksame Verpflichtung aus dem Kaufvertrag kann dagegen zu einem anderen Ergebnis führen.
Wer eine Grundstücksteilung verlangt oder sich gegen eine solche Forderung wehren möchte, sollte deshalb die vorhandenen Vereinbarungen genau prüfen.
Rechtliche Unterstützung bei Streitigkeiten über Grundstücke
Wenn Ihr Nachbar eine Grundstücksteilung verlangt, Sie zur Übernahme von Kosten auffordert oder notwendige Zustimmungen verweigert, kommt es auf die rechtlichen Einzelheiten an.
Wir prüfen Ihre Teilungserklärung, den Kaufvertrag und die bestehenden Eigentumsverhältnisse. So lässt sich klären, ob eine Mitwirkungspflicht besteht und welche Möglichkeiten Sie haben, Ihre Interessen durchzusetzen.
Entscheidung: Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2026, Az. V ZR 214/25
