Michael Stegemann BGH, Urteil vom 15.10.2026 – VII ZR 119/23
Normalerweise verjähren Ansprüche wegen Baumängeln nach fünf Jahren ab der Abnahme. Doch was passiert, wenn die Abnahme rechtlich unwirksam war? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen auch nach mehr als 15 Jahren noch Ansprüche gegen den Bauträger durchsetzen können.
1. Der Fall in Kürze
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einer Bauträgerin die Beseitigung erheblicher Baumängel an Dachterrassen und Geländerkonstruktionen.
Die Wohnanlage war bereits Anfang der 2000er-Jahre errichtet worden.
In den Kaufverträgen war vorgesehen, dass die erste Hausverwaltung das Gemeinschaftseigentum für sämtliche Käufer abnimmt.
Was bedeutet Abnahme?
Mit der Abnahme bestätigt der Erwerber grundsätzlich, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht wurde. Sie hat erhebliche rechtliche Folgen. Unter anderem beginnt regelmäßig die fünfjährige Verjährungsfrist für Baumängel.
Die Erstverwalterin erklärte am 23. Oktober 2002 die Abnahme.
Erst im Jahr 2017 zeigten sich Feuchtigkeitsprobleme an den Dachterrassen. Im August 2018 verlangte die Eigentümergemeinschaft die Beseitigung der Mängel.
Die Bauträgerin verweigerte dies. Sie argumentierte, die Ansprüche seien längst verjährt oder jedenfalls wegen des langen Zeitablaufs nicht mehr durchsetzbar.
Der Streit landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.
2. Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab der Wohnungseigentümergemeinschaft recht.
Die Bauträgerin muss einen Kostenvorschuss von 298.059,30 Euro zuzüglich Zinsen für die Beseitigung der festgestellten Mängel zahlen.
Außerdem stellte das Gericht fest, dass die Bauträgerin auch für weitere erforderliche Mängelbeseitigungskosten und bestimmte Folgeschäden einzustehen hat.
Der entscheidende Grund: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Jahr 2002 war unwirksam.
Die entsprechende Vertragsklausel benachteiligte die Wohnungskäufer unangemessen.
Damit hatte die reguläre fünfjährige Verjährungsfrist noch gar nicht begonnen.
Auch der erhebliche Zeitablauf führte nach Auffassung des BGH nicht dazu, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche verloren hatte.
3. Worauf kommt es konkret an?
3.1 Die erste Hausverwaltung darf nicht automatisch die Abnahme übernehmen
In vielen älteren Bauträgerverträgen finden sich Klauseln, nach denen die erste Hausverwaltung das Gemeinschaftseigentum für sämtliche Käufer abnimmt.
Solche vom Bauträger vorformulierten Regelungen können unwirksam sein.
Der Grund liegt in einem möglichen Interessenkonflikt.
Der Bauträger kann häufig selbst beeinflussen, wer als erste Hausverwaltung eingesetzt wird. Diese könnte deshalb wirtschaftlich oder persönlich mit dem Bauträger verbunden sein.
Es besteht dann die Gefahr, dass Baumängel nicht unabhängig geprüft werden.
Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
3.2 Auch spätere Käufer müssen eine unwirksame Abnahme nicht akzeptieren
Im entschiedenen Fall enthielt ein später abgeschlossener Kaufvertrag eine weitere Klausel.
Danach sollte der Käufer die bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums als verbindlich anerkennen.
Auch diese vorformulierte Regelung war unwirksam.
Ein späterer Wohnungskäufer muss eine frühere, rechtlich unwirksame Abnahme daher nicht allein deshalb gegen sich gelten lassen, weil der Bauträger dies im Vertrag vorgibt.
3.3 Die fünfjährige Verjährungsfrist beginnt erst mit wirksamer Abnahme
Für Mängelansprüche bei Bauwerken gilt nach § 634a BGB grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren.
Diese Frist beginnt mit der Abnahme.
Ist die Abnahme unwirksam, beginnt die Frist grundsätzlich nicht zu laufen.
Im konkreten Fall lag auch keine sogenannte stillschweigende Abnahme vor.
Eine solche kann sich unter bestimmten Umständen aus dem Verhalten eines Erwerbers ergeben.
Hier reichten die Nutzung der Wohnungen und die Zahlung des Kaufpreises jedoch nicht aus. Beide Vertragsparteien waren davon ausgegangen, dass die Abnahme bereits wirksam erklärt worden war.
Deshalb konnte dem späteren Verhalten der Käufer keine erneute Abnahmeerklärung entnommen werden.
3.4 Mängelansprüche können auch ohne wirksame Abnahme bestehen
Normalerweise setzen bestimmte Gewährleistungsansprüche eine Abnahme voraus.
Hier gilt jedoch eine wichtige Besonderheit.
Hat der Bauträger selbst eine unwirksame Abnahmeklausel verwendet, darf er sich nach Auffassung des BGH nicht zu seinem Vorteil darauf berufen, dass die Abnahme fehlt.
Deshalb können Erwerber in dieser Konstellation insbesondere verlangen:
- Einen Vorschuss für die erforderlichen Kosten der Mängelbeseitigung.
- Ersatz bestimmter Schäden, die durch die Baumängel entstanden sind.
- Ersatz weiterer erforderlicher Aufwendungen zur Mängelbeseitigung.
Die jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen müssen allerdings erfüllt sein.
3.5 Die Ansprüche bestehen nicht unbegrenzt: 30 Jahre als Obergrenze
Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass Mängelansprüche bei einer unwirksamen Abnahme nicht zeitlich unbegrenzt durchsetzbar sind.
In der entschiedenen Konstellation gilt eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme.
Für den vorliegenden Fall war der maßgebliche Ausgangspunkt der 23. Oktober 2002.
Diese Obergrenze war bei der gerichtlichen Entscheidung noch nicht erreicht.
Wichtig ist die Unterscheidung:
Die 30 Jahre sind keine allgemeine Gewährleistungsfrist für sämtliche Bauleistungen.
Eine spätere wirksame Abnahme kann bereits vorher den Lauf der regulären fünfjährigen Verjährungsfrist auslösen.
Auch eine sogenannte Verwirkung bleibt grundsätzlich möglich.
Von Verwirkung spricht man, wenn ein Anspruch wegen besonderer Umstände trotz fehlender Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden darf.
Der bloße Ablauf vieler Jahre reicht dafür jedoch nicht aus.
Der Bauträger muss aufgrund des Verhaltens der Berechtigten darauf vertrauen dürfen, dass keine Ansprüche mehr erhoben werden. Außerdem muss er sich darauf eingerichtet haben und durch die späte Geltendmachung einen unzumutbaren Nachteil erleiden.
Diese Voraussetzungen waren im entschiedenen Fall nicht erfüllt.
4. Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Die Entscheidung ist besonders für Eigentümer älterer Neubauwohnungen interessant.
Wer Baumängel am Gemeinschaftseigentum feststellt, sollte nicht vorschnell davon ausgehen, dass sämtliche Ansprüche bereits verjährt sind.
Entscheidend kann sein, wie die ursprüngliche Abnahme geregelt und durchgeführt wurde.
Folgende Unterlagen sind besonders wichtig:
- Bauträgervertrag prüfen: Wer sollte das Gemeinschaftseigentum abnehmen?
- Abnahmeprotokoll einsehen: Wer hat die Abnahme tatsächlich erklärt und auf welcher Grundlage?
- Spätere Abnahmen berücksichtigen: Wurde das Gemeinschaftseigentum möglicherweise zu einem anderen Zeitpunkt wirksam abgenommen?
- Mängel dokumentieren: Wann wurden die Schäden festgestellt und welche Gutachten liegen vor?
- Ansprüche prüfen lassen: Bestehen noch durchsetzbare Rechte gegen den Bauträger?
Auch für Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine gemeinsame rechtliche Prüfung sinnvoll sein.
Denn Schäden am Dach, an der Fassade oder an anderen gemeinschaftlichen Gebäudeteilen betreffen häufig mehrere Eigentümer.
5. Häufige Fragen (FAQ)
Sind Baumängel nach fünf Jahren immer verjährt?
Nein. Die fünfjährige Frist beginnt bei den hier betroffenen Mängelansprüchen grundsätzlich erst mit der wirksamen Abnahme. Fehlt diese, kann die Verjährung noch nicht begonnen haben.
Können Wohnungseigentümer nach 20 Jahren noch Ansprüche geltend machen?
Das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Entscheidend sind insbesondere die Wirksamkeit der Abnahme, eine mögliche spätere Abnahme und die zeitliche Obergrenze von 30 Jahren in der vom BGH behandelten Konstellation.
Ist jede Abnahme durch einen Hausverwalter unwirksam?
Nein. Das Urteil betrifft insbesondere vorformulierte Klauseln, mit denen die Erwerber den Erstverwalter zur Abnahme verpflichtend bevollmächtigen sollen. Eine wirksam erteilte Vollmacht in einer anderen Konstellation ist damit nicht generell ausgeschlossen.
Sind Ansprüche verloren, wenn die Eigentümer jahrelang nichts unternehmen?
Nicht automatisch. Ein langer Zeitraum allein genügt nicht für eine Verwirkung. Es müssen weitere besondere Umstände hinzukommen.
Muss der Bauträger immer die vollständigen Sanierungskosten übernehmen?
Nein. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt von den konkreten Mängeln und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Im entschiedenen Fall wurde ein Kostenvorschuss von 298.059,30 Euro zugesprochen.
Fazit
Der BGH bestätigt mit seinem Urteil vom 15. Oktober 2026, dass eine unwirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums erhebliche Auswirkungen auf die Verjährung von Baumängelansprüchen haben kann.
Werden Wohnungskäufer durch eine vorformulierte Abnahmeklausel unangemessen benachteiligt, kann die reguläre fünfjährige Verjährungsfrist noch nicht begonnen haben.
Allein der Ablauf von mehr als 15 Jahren führt nicht automatisch zum Verlust der Ansprüche.
Allerdings bestehen auch in diesen Fällen zeitliche Grenzen. Eine Prüfung der Verträge und der tatsächlichen Abnahme ist deshalb entscheidend.
Rechtliche Prüfung im Einzelfall
Ob Ansprüche wegen Baumängeln noch durchgesetzt werden können, hängt häufig von Einzelheiten des Bauträgervertrags, der Abnahme und der bisherigen Kommunikation ab. Gerade bei älteren Immobilien lohnt sich eine sorgfältige rechtliche Prüfung. Wenn Sie als Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen sind, lassen Sie klären, welche Rechte im konkreten Fall noch bestehen.
Entscheidung: Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.10.2026, Az. VII ZR 119/23
ECLI: ECLI:DE:BGH:2026:151026UVIIZR119.23.0
