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Darf ein Vermieter auch nach Ablauf der kurzen Verjährungsfrist noch mit Schadensersatzansprüchen gegen die Barkaution aufrechnen? Der BGH sagt: Ja, das kann möglich sein. Entscheidend ist, wie die Barkautionsabrede auszulegen ist und nicht allein der Ablauf von sechs Monaten.
Mit Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23, hat der Bundesgerichtshof ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 25. Juli 2023 aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.
Die Klägerin verlangte die Rückzahlung ihrer Barkaution in Höhe von 785,51 € nebst Zinsen. Der Beklagte hatte mit Schreiben vom 20. Mai 2020 über die Kaution abgerechnet und mit behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von 1.175 € aufgerechnet. Die Klägerin erhob unter anderem die Einrede der Verjährung nach § 214 Abs. 1 BGB. Für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB eine sechsmonatige Verjährungsfrist ab Rückerhalt der Wohnung.
Das Berufungsgericht hatte die Aufrechnung für unwirksam gehalten. Es argumentierte, es habe vor Ablauf der Verjährung keine sogenannte Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB bestanden. Denn der Schadensersatzanspruch sei zunächst auf Naturalrestitution gerichtet, also auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (§ 249 Abs. 1 BGB). Ein Geldanspruch entstehe erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB. Diese sei hier nicht rechtzeitig ausgeübt worden.
Der BGH widerspricht dieser Sichtweise. Zwar sei die Gleichartigkeit der Forderungen Voraussetzung der Aufrechnung. Bei einer Barkaution sei die vertragliche Sicherungsabrede jedoch typischerweise so auszulegen, dass der Vermieter sich im Rahmen der Kautionsabrechnung durch Aufrechnung befriedigen können soll. Die Möglichkeit der Aufrechnung dürfe nicht allein daran scheitern, dass die Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt wurde.
§ 215 Alt. 1 BGB sieht vor, dass die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Nach Auffassung des BGH ist diese Ausnahmevorschrift hier anwendbar. Andernfalls würde die praktische Funktion der Barkaution als Sicherungsmittel unterlaufen.
Ob die vom Beklagten behaupteten Schadensersatzansprüche tatsächlich bestehen, hat das Berufungsgericht bislang nicht festgestellt. Diese Prüfung ist nun nachzuholen.
Eine vom Mieter in Geld geleistete Sicherheit nach § 551 BGB zur Absicherung von Ansprüchen des Vermieters.
Zwei gleichartige Forderungen werden miteinander verrechnet, sodass sie nach § 389 BGB erlöschen.
Sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der BGH betont die Sicherungsfunktion der Barkaution im Wohnraummietrecht. Die kurze Verjährung des § 548 BGB steht einer Aufrechnung nicht automatisch entgegen. Maßgeblich ist eine interessengerechte Auslegung der Kautionsabrede. Die konkrete Anspruchsprüfung bleibt dem Berufungsgericht vorbehalten.
