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Virtueller Datenraum statt dicker Ordner, klingt effizient. Der BGH sagt aber: Es kommt darauf an, ob der Verkäufer wirklich erwarten durfte, dass der Käufer den entscheidenden Punkt dort auch findet. Kurz vor dem Notartermin etwas einzustellen und nichts zu sagen, ist jedenfalls heikel.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 15.09.2023, Aktenzeichen V ZR 77/22 über einen Immobilienkauf zu entscheiden, bei dem die Klägerin mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex kaufte. Der notarielle Vertrag datiert vom 25. März 2019, der Kaufpreis betrug 1.525.000 €, die Sachmängelhaftung war ausgeschlossen.
Hier hatte die Klägerin Zugriff auf einen virtuellen Datenraum. Am Freitag, den 22. März 2019, stellte die Verkäuferin die seit dem 1. Juli 2007 zu führende Beschlusssammlung in den Datenraum ein. Darin war auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016. Genau dort stand die Problematik mit den umfangreichen Maßnahmen und dem Betrag von 50 Mio. €. Der Notartermin war bereits am Montag, den 25. März 2019, um 10 Uhr.
Was ist ein Datenraum?
Ein Datenraum ist ein physischer oder virtueller Ablageort, in dem Dokumente zum Kaufobjekt bereitgestellt werden. In der Praxis wird das oft genutzt, damit Interessenten Unterlagen prüfen können. Diese Prüfung wird häufig Due Diligence genannt, das ist eine systematische technische, wirtschaftliche und rechtliche Überprüfung.
Der BGH stellt klar, dass ein Verkäufer mit einem Datenraum seine Aufklärungspflicht erfüllen kann, aber nicht automatisch. Entscheidend ist der Einzelfall. Der Leitsatz lautet sinngemäß: Der Verkäufer erfüllt seine Aufklärungspflicht durch Datenraum-Zugriff nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangt.
Nach der Sicht des BGH konnte die Verkäuferin hier nicht erwarten, dass die Klägerin das neu eingestellte Protokoll noch rechtzeitig zur Kenntnis nimmt, wenn es kurz vor der Beurkundung ohne gesonderten Hinweis eingestellt wird. Im Zeitraum Freitag, 22. März 2019, bis Montag, 25. März 2019, um 10 Uhr musste die Klägerin ohne Hinweis nicht noch einmal in den Datenraum schauen.
Nebenbei macht der BGH deutlich, dass ein mögliches Mitverschulden des Käufers, etwa weil er Hinweise in anderen Unterlagen nicht weiterverfolgt, die Aufklärungspflicht des Verkäufers nicht einfach entfallen lässt. Es kann allenfalls später bei der Haftung eine Rolle spielen.
Das Urteil zeigt, dass ein Datenraum kein Freifahrtschein ist. Entscheidend ist, ob der Verkäufer im konkreten Ablauf wirklich damit rechnen durfte, dass der Käufer die entscheidende Information findet und versteht. Wer kurz vor dem Notartermin wichtige Dokumente einstellt, sollte jedenfalls gesondert darauf hinweisen. Für die Praxis bedeutet das vor allem, Prozesse und Hinweise im Datenraum sauber zu organisieren, damit später nicht gestritten wird, wer was hätte merken müssen.
Nein. Laut BGH nur, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand dort auch wahrnimmt.
Ja. Kurz vor dem Notartermin ohne Hinweis kann dazu führen, dass der Verkäufer nicht erwarten darf, dass der Käufer es noch liest.
Der BGH sagt ausdrücklich, dass es von Gesetzes wegen keine generelle Pflicht oder Obliegenheit zur Due Diligence beim Immobilienkauf gibt.
