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Wer seine Wohnung untervermieten will, darf damit grundsätzlich seine Kosten senken. Was aber nicht geht: aus der eigenen Mietwohnung ein Geschäftsmodell machen. Der Bundesgerichtshof hat hier klare Grenzen gezogen.
Mit Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.
Worum ging es?
Der Beklagte war seit Anfang des Jahres 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 460 €, ab dem 1. September 2021 monatlich 497,35 €. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015.
Während eines Auslandsaufenthalts vermietete der Mieter die Wohnung ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 an zwei Personen unter. Vereinbart wurde eine Nettokaltmiete von monatlich 962 € zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 €.
Das Problem: Die Untervermietung erfolgte ohne Erlaubnis der Vermieterin. Zudem lag die vereinbarte Untermiete nach den Feststellungen des Berufungsgerichts über der nach §§ 556d ff. BGB höchstzulässigen Miete. Diese Vorschriften regeln die sogenannte Mietpreisbremse, also die Begrenzung der Miethöhe in angespannten Wohnungsmärkten.
Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 28. Februar 2022 fristlos und zugleich ordentlich. Das Landgericht Berlin verurteilte den Mieter zur Räumung. Seine Revision blieb ohne Erfolg.
Was sagt der BGH?
Der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu verringern, ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob der Mieter wirtschaftlich darauf angewiesen ist. Damit bestätigte der Senat seine bisherige Rechtsprechung, unter anderem das Senatsurteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.
Nicht umfasst ist jedoch eine Gewinnerzielung, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
Der Senat betont, dass § 553 BGB dem Mieter ermöglichen soll, das Mietverhältnis bei veränderten Lebensumständen aufrechtzuerhalten. Die Vorschrift dient nicht dazu, dem Mieter eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen.
Im konkreten Fall lag die vereinbarte Untermiete von 962 € nettokalt deutlich über der eigenen Nettokaltmiete von 460 €. Das Berufungsgericht hatte einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € festgestellt. Einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis für eine solche gewinnbringende Untervermietung hatte der Mieter daher nicht.
Mangels Anspruch auf Untervermietungserlaubnis war die Untervermietung vertragswidrig. Die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB war wirksam. Der Räumungsanspruch ergab sich aus § 546 Abs. 1 BGB.
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn nachvollziehbare Gründe von nicht ganz unerheblichem Gewicht für die Untervermietung sprechen. Die bloße Gewinnerzielung reicht nach dem Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 nicht aus.
Ja. Der Wunsch nach Verringerung der eigenen Mietaufwendungen ist grundsätzlich anerkannt.
Nein, jedenfalls nicht über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus.
Das Berufungsgericht hatte einen Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB angenommen. Der BGH musste diese Frage letztlich nicht entscheiden, weil es bereits an einem berechtigten Interesse fehlte.
Das Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 bringt Klarheit. Wer untervermieten möchte, darf damit grundsätzlich seine Kosten senken und das Mietverhältnis sichern. Eine gewinnbringende Untervermietung ist jedoch nicht vom Schutzbereich des § 553 BGB umfasst. Für Vermieter bedeutet das eine klare Abgrenzung. Für Mieter heißt es: Untervermietung ja, Geschäftsmodell nein.
